Zelfde dag, zelfde rechtbank, zelfde rechter, zelfde verhuurder, zelfde complex woningen, zelfde renovatie werkzaamheden… Andere uitkomst! Soms zijn er van die uitspraken die je naast elkaar legt en die haast een kopie lijken. Op de uitkomst na dan. Die is 180 graden de andere kant op. De ene huurder wordt in kort geding veroordeeld de renovatiewerkzaamheden toe te staan, de andere hoeft deze niet toe te laten. Waar het aan ligt? Net dat ene feit of die ene omstandigheid die in de ene kwestie wel wordt aangevoerd als verweer en in de andere kwestie ontbreekt.
In zowel de zaak Rechtbank Amsterdam, 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932 als de zaak Rechtbank Amsterdam, 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7933 betrof het een kort geding van woningcorporatie Rochdale tegen een huurder in Amsterdam-West. Rochdale wil in maar liefst 1429 woningen de nog aanwezige open verbrandingstoestellen (geisers en gaskachels) vervangen door een HR-ketel.
De argumenten van Rochdale zijn in beide zaken identiek. Zij heeft belang bij de vervanging van de open verbrandingstoestellen, omdat zij de gezondheid en veiligheid van de bewoners wil garanderen. Daarnaast wil zij haar woningbestand verbeteren en ervoor zorgen dat in de toekomst minder energie wordt gebruikt.
Onredelijk renovatievoorstel ja of nee?
De verweren van de huurders zijn echter niet identiek. De eerste, die in persoon verschijnt, betwist dat de gaskachel onveilig is (ECLI:NL:RBAMS:2017:7932). De gaskachel functioneert goed, wordt twee keer per jaar door vakmensen van Rochdale gecontroleerd en onderhouden en hij heeft rookmelders. Verder betwist hij dat een HR-ketel zal leiden tot lagere energiekosten en stelt dat de warmte van de gaskachel voor hem behaaglijker is dan die van radiatoren. De tweede, bijgestaan door een advocaat, stelt als verweer dat het renovatievoorstel van Rochdale niet redelijk is, omdat zijn woning op termijn zal worden gesloopt (ECLI:NL:RBAMS:2017:7933). Rochdale heeft daarom geen belang bij het nu vervangen van de open verbrandingstoestellen, aldus de huurder.
De rechter beoordeelt in beide zaken of, gelet op de belangen van de verhuurder en van de huurder, een redelijk voorstel is gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 juncto lid 1 BW. In dat geval dient de huurder immers mee te werken aan de renovatie. De rechter gaat niet mee met het verweer van de eerste huurder. Het “sloop-verweer” van de tweede huurder, maakt echter een groot verschil in deze verder identieke zaken.
Belangen huurder tegenover belangen verhuurder bij renovatie
De weegschaal waarmee de belangen van huurder en verhuurder worden afgewogen, hangt als gevolg van de aanstaande sloop door naar de kant van huurder. Waarom? Niet omdat de belangen van de tweede huurder ineens zoveel zwaarder zijn dan die van de eerste. Nee, de belangen van Rochdale wegen in het licht van de aanstaande sloop plots minder zwaar. “Immers, bij een spoedige sloop van het gehuurde vervalt het belang van Rochdale bij een verbetering van haar woningbestand door het vervangen van de open verbrandingstoestellen, terwijl het belang van minder energieverbruik sterk wordt gerelativeerd. Tegenover het resterende veiligheidsbelang van Rochdale staat dat de geiser en gaskachel eigendom van Rochdale zijn en jaarlijks door Rochdale worden geïnspecteerd en schoongemaakt.” (ECLI:NL:RBAMS:2017:7933 r.o. 3.6)
Omdat de adressen in de geanonimiseerde uitspraken ontbreken, is overigens niet vast te stellen of het “sloop-verweer” in beide gevallen te gebruiken was. Dat de huurovereenkomst in het ene geval in 1996 is gesloten met de rechtsvoorganger van Rochdale en in het andere geval in 1982 met Rochdale, duidt erop dat het mogelijk om verschillende straten gaat. De woning staat in het ene geval wellicht wel op de nominatie om te worden gesloopt en de andere niet.
Toch blijft mijn onderbuik zeggen dat deze uitspraken een fraai voorbeeld zijn van de meerwaarde van bijstand van een advocaat voor huurders in Kantonrechterszaken. En, ook een voorbeeld van hoe woningcorporaties er goed aan doen om op het eerste oog identieke zaken, in de rechtszaal niet op de automatische piloot identiek te bepleiten.