Als een huurder overlast veroorzaakt, kan dat voor de verhuurder reden zijn om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Een overlast veroorzakende huurder gedraagt zich immers niet als een goed huurder, terwijl de wet (en veelal ook de huurovereenkomst) die verplichting wél expliciet aan een huurder oplegt.
Wanneer is iets nou eigenlijk overlast?
Maar… wat is nou precies overlast en wanneer is die overlast zo erg, dat iemand er zijn woning door kan verliezen? Dat is niet zwart/wit. Een rechter kijkt of er genoeg bewijs is om te kunnen spreken van overlast. Zijn er klachten van omwonenden, heeft de verhuurder de overlast zelf waargenomen, is er een politierapport waar de overlast uit blijkt, enz.
Daarnaast moet het bewijs ‘objectief’ zijn en niet ‘subjectief’. Een klacht over geluidsoverlast van maar 1 buurman levert geen objectief bewijs op. Misschien is het namelijk een buurman die heel gevoelig is voor geluid… Dat soort subjectieve factoren mogen niet meewegen bij de beoordeling of iets overlast is of niet.
Wat verhuurders soms doen, is in de huurovereenkomst of in de toepasselijke algemene voorwaarden vastleggen wat in ieder geval kwalificeert als overlast. De verhuurder neemt dan een bepaling op, zoals bijvoorbeeld: “Er is in ieder geval sprake van overlast, indien […]”.
In een recente uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant 14 maart 2018, ECLI:NL:RBZWB:2018:2338 heeft de kantonrechter echter geoordeeld dat zo’n soort bepaling in strijd is met de Europese Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). Door vooraf vast te leggen wat overlast is, keert de verhuurder in feite de bewijslast om en dat is op basis van deze richtlijn niet toegestaan.
Een verhuurder kan daarom niet volstaan met het verwijzen naar zo’n contractsbepaling en zeggen dat bepaald gedrag van een huurder overlast is. Zonder daadwerkelijk objectief bewijs van het bestaan van overlast, is ontbinding van een huurovereenkomst geen uitgemaakte zaak.
Let op: Een verhuurder kan bepaald gedrag wél expliciet verbieden in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden. Houdt een huurder zich niet aan die contractuele afspraken, dan is sprake van een tekortkoming en iedere tekortkoming (of het nu overlast betreft of niet) kan op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek tot ontbinding leiden.