Aan de wettelijke of contractuele opzegtermijnen voor huurovereenkomsten valt haast niet te tornen. Huurders dienen beschermd te worden, zodat zij niet plotsklaps moeten vertrekken en verhuurders verdienen bescherming tegen het gevaar van leegstand. Hoofdregel is daarom dat het gaat om ‘ijzeren’ termijnen, waar de wederpartij op mag vertrouwen. Uitzondering daargelaten uiteraard. In de rechtspraak wordt al geruime tijd aangenomen, dat de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat een korte termijnoverschrijding wordt aanvaard.
Zo ook het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 2 januari 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:41). Althans, dat wordt duidelijk als je alles uit elkaar rafelt. De motivering van het hof laat zeer te wensen over en daarmee is de rechtszekerheid allerminst gediend. In de beoordeling ontbreekt het juridisch kader en het hof springt op een soort korte-stappen-snel-thuis manier direct naar de belangenafweging. Maar, na drie keer lezen, wordt duidelijk dat ze hoogstwaarschijnlijk de redelijkheid en billijkheid heeft toegepast bij een te late huuropzegging. En omdat het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch even is vergeten een en ander van een juridisch sausje te voorzien, volgt hier een korte uiteenzetting.
Huur op tijd opzeggen
Een beroep van verhuurder op het ontbreken van een tijdige huuropzegging kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (6:248 lid 2 BW). Bij het honoreren van een dergelijk beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, dient de nodige terughoudendheid te worden betracht (zie o.a. Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3544). Die terughoudendheid om een contractuele bepaling in feite te negeren, ligt immers besloten in het woord ‘onaanvaardbaar’.
Het komt er op neer dat een afweging dient te worden gemaakt tussen enerzijds de mate waarin verhuurder in haar belangen wordt geschaad doordat de opzegging een paar dagen te laat is ontvangen en anderzijds de mate waarin huurder in haar belangen wordt geschaad indien de huurovereenkomst wordt verlengd. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan echter alleen slagen indien tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat (zie o.a. Rechtbank Noord-Holland 15 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:5640 en Rechtbank Noord-Holland 20 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10563).
Huurders die een te late opzegging hopen te ‘redden’ met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, komen vaak van een koude kermis thuis. Slechts bij hoge uitzondering, boekt een huurder succes. Bij die succesgevallen, zie je vaak dat sprake is van een té grote onevenredigheid omdat onder andere:
- ondubbelzinnig duidelijk is voor verhuurder dat huurder niet wilde verlengen (Hof Leeuwarden 17 november 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK3641, Hof Den Haag 26 april 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ3175, Rechtbank Zwolle-Lelystad 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203, Rechtbank Arnhem 21 september 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BY1904)
- verhuurder al zoekt naar een nieuwe huurder, bijvoorbeeld door ‘te huur’ borden op het gehuurde te plaatsen (Hof Leeuwarden 17 november 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009, Rechtbank Zwolle-Lelystad 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 en Hof ’s-Hertogenbosch 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4336).
- het eindigen van de huur voor huurder noodzakelijk is om zijn voortbestaan te redden (Rechtbank Noord-Holland, 15-06-2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:5640) .
- de huurovereenkomst met 5 jaar zou worden verlengd en de opzegging slechts 1 of 2 dagen te laat is ontvangen (Rechtbank Zwolle-Lelystad 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 en Rechtbank Noord-Holland 15 juni 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:5640)
- verhuurder zich pas na maanden op de te late opzegging beroept en huurder inmiddels al voor een andere locatie een huurovereenkomst heeft gesloten (Gerechtshof Arnhem 10 juli 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BX4703)
In het arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch valt te lezen dat de verhuurder er kennelijk serieus rekening mee hield dat de huurovereenkomst zou kunnen worden opgezegd en dat slechts sprake was van een overschrijding van ten hoogste 10 dagen. Het hof acht de belangen van verhuurder daardoor zeer gering.
De belangen van de huurder zijn kennelijk gelegen in een samenhang van de huurovereenkomst met een tussen huurder en verhuurder gesloten samenwerkingsovereenkomst. Huurder heeft de samenwerkingsovereenkomst al opgezegd, zo’n anderhalve maand voor het opzeggen van de huurovereenkomst.
Dat het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelt dat de belangen van huurder daardoor onevenredig worden geschaad bij een voortzetting van de huurovereenkomst, lees je niet met zoveel woorden terug in het arrest. Gelet op het eindoordeel zal dat wel de achterliggende gedachte zijn geweest. Het zou fijn zijn als het hof er een volgende keer niet zo’n zoekplaatje van maakt…
Heb jij een vraag over huuropzegging en termijnen?
Voor al jouw vragen over huuropzegging bij bedrijfsruimte of huurruimte, staat AM advocatuur graag voor je klaar. Huur of verhuur jij in Veldhoven? Vraag dan vandaag nog een gratis kennismakingsgesprek aan!