Een van de meest gangbare zaken waar je als (startende) ondernemer mee te maken krijgt, is het huren van bedrijfsruimte. Heb je een mooie kantoorruimte of winkelruimte gevonden, dan wil je vaak niets liever dan de sleutel in ontvangst nemen en de ruimte gaan inrichten. Je zit vol energie, bent super enthousiast over de ruimte die je hebt gevonden, ziet je logo al op de deur hangen, enz… Echt de tijd nemen om die huurovereenkomst van vier of vijf pagina’s en die nog meer pagina’s tellende bijlage met Algemene Bepalingen door te lezen doe je vaak niet.
Waar heb je nu eigenlijk voor getekend?
In mijn praktijk krijg ik dan ook vaak huurders aan tafel waarvan ik merk dat ze pas interesse zijn gaan tonen voor de inhoud van hun huurovereenkomst als er al een conflict met de verhuurder is ontstaan. Heel herkenbaar, maar wel jammer. Ik moet het dan doen met de afspraken waar de huurder destijds een handtekening onder heeft gezet en die zijn zelden huurdersvriendelijk.
Makelaars maken namelijk vaak gebruik van model huurovereenkomsten. De meest populaire zijn die van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-modellen). Voor huurders is het belangrijk om te beseffen dat die ROZ-modellen zijn opgesteld om de belangen van eigenaars van onroerend goed te behartigen. Oftewel: de ROZ-modellen zijn zo verhuurdersvriendelijk als maar mogelijk is.
Huurovereenkomst van tig pagina’s of een bierviltje?
Het kan anders. Alles wat in een huurovereenkomst moet worden afgesproken, kun je in feite op een bierviltje kwijt. Er hoeft alleen opgeschreven te worden wie huurt van wie, wat er wordt gehuurd en voor welke prijs. Alle overige zaken, daar heeft de wetgever al regels voor opgesteld die in titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staan.
Waarom dan al dat extra papierwerk? De ROZ-modellen zijn zo dik, omdat alle wettelijke bepalingen die nadelig zijn voor verhuurders, in deze overeenkomsten zijn ‘weggeschreven’. Alle risico’s, aansprakelijkheid en kosten worden bij de huurder gelegd. Vandaar dat het voor huurders goed is om toch iets langer stil te staan bij de inhoud van de huurovereenkomst, voordat er een krabbel onder wordt gezet. Je wilt in de toekomst niet voor nare verrassingen komen te staan!
En, er is een goed huurdersvriendelijk alternatief: de Model Huurovereenkomst Rijksgebouwendienst (de MHO). De MHO is heel huurdersvriendelijk bijvoorbeeld ten aanzien van de looptijd en verlengingsopties, verplichtingen bij de eindoplevering, gebreken, er staat geen exploitatieverplichting in (de verplichting om het gehuurde daadwerkelijk zelf te gebruiken), enz…
Je hebt meer ruimte om te onderhandelen dan je denkt
Natuurlijk is het niet altijd mogelijk om alles wat je niet bevalt aan de huurovereenkomst aangepast te krijgen. Zeker als er meer kapers op de kust zijn voor de door jou gewenste ruimte, dan is het toch een beetje ‘take it or leave it’. Je denkt dan al snel dat je geen (grote) aanpassingen voor elkaar kunt krijgen.
Ik hoop huurders er altijd van te kunnen overtuigen dat dat een misvatting is. Realiseer je dat ik evenzo vaak aan tafel zit met verhuurders die helemaal niet (meer) weten onder welke voorwaarden ze hun eigendom hebben verhuurd. Het zijn namelijk in 90% van de gevallen de bemiddelende makelaars die de huurovereenkomst regelen (en dus het model kiezen) en niet de verhuurder zelf. Soms is het soort huurovereenkomst voor een verhuurder helemaal niet van doorslaggevend belang.
Dus… Heb je na een bezichtiging interesse in een bedrijfsruimte? Dan kun je de verhuurder (al dan niet via de makelaar) altijd laten weten dat je liever gebruikmaakt van de MHO in plaats van het ROZ-model. Dat is alvast de eerste stap en van daaruit kunnen de echte onderhandelingen op detailniveau beginnen. Nee heb je, ja kun je krijgen.
In: De Uitstraling, editie Veldhoven, jaargang 3 2018, nummer 38