Auw! Een huurverlaging van € 1150,= naar € 511,19. En een appèlverbod. Daar moet je als verhuurder toch niet aan denken? Elke verhuurder zou de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 10 november jl. (ECLI:NL:RBAMS:2017:8330) goed op zich moeten laten inwerken. Zorg dat er ALTIJD alarmbellen afgaan als er een procedure wordt gevoerd over de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie en daarna bij de Kantonrechter. Vanwege het appèlverbod van artikel 7:262 BW staat er tegen de beslissing van de Kantonrechter immers geen hoger beroep of cassatie open. De verhuurder moet het ermee doen.
Verhuurder. Besef goed. In zo’n geval is het alle hens aan dek. Deze verhuurder leek zich niet zoveel zorgen te maken en moet nu op de blaren zitten… Hij was kennelijk zo zeker van zijn zaak, dat hij dacht te kunnen volstaan met een enkelvoudig verweer: Het gehuurde was pas sinds 2 mei 2016 een zelfstandige woonruimte met omgevingsvergunning en huisnummerbeschikking. Een WOZ-beschikking was er nog niet, maar wel een taxatierapport met een waarde van € 195.000,= (gelijk aan 77 punten).
De rechter gaat niet mee met dit verweer. “Vaststaat dat ten aanzien van het gehuurde op 15 juli 2016 geen WOZ-beschikking door de gemeente is afgegeven. Hoewel verhuurder aanvoert dat dit het eerste jaar van realisatie ook niet mogelijk is op grond van de Wet WOZ, komen de gevolgen van deze omstandigheid voor rekening en risico van de verhuurder. De kantonrechter heeft zich te houden aan het geldende wettelijke stelsel en de wet biedt geen ruimte voor het toekennen van punten anders dan op grond van een WOZ-beschikking van de gemeente. Met andere woorden: het taxatierapport mag niet bij de puntenwaardering worden betrokken. Slechts het aantal punten dat overeenkomt met de destijds geldende minimumwaarde (€ 40.480,00) mag worden meegenomen. Dat komt neer op 16 punten.” (r.o. 8 en 9)
Niet redelijke aanvangshuurprijs
De Kantonrechter acht de aanvangshuurprijs niet redelijk en stelt de huurprijs opnieuw vast. Op € 511,19. Ten onrechte? De verhuurder had in ieder geval veel meer juridische grondslagen moeten en kunnen aanvoeren om de Kantonrechter daarvan te overtuigen. Ik mis een beroep op de redelijkheid & billijkheid, misbruik van recht of een beroep op dwaling. Er ontbreekt een verwijzing naar de Parlementaire Geschiedenis en de bedoeling van de wetgever. Geen verwijzing naar Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte dat alternatieven geeft voor de puntentoekenning op basis van de WOZ-waarde bij een gebouw in aanbouw, of in geval van renovatie. Er wordt geen WOZ-waarde per 1 januari 2017 overgelegd en de verhuurder heeft kennelijk geen noodzaak gezien tot het indienen van een verzoek bij de Gemeente Amsterdam om op grond van artikel 28 lid 1 van de Wet Waardering Onroerende Zaken binnen 8 weken een WOZ-beschikking te geven.
Er had voor de verhuurder meer in gezeten. Maar tja. Verweren die niet worden aangevoerd, kan een rechter nu eenmaal niet meewegen in zijn beslissing. Daardoor heeft deze verhuurder nu te dealen met een huurverlaging van bijna 640 euro per maand. Met terugwerkende kracht vanaf 15 juli 2016. En voor de toekomst een huurprijs onder de liberalisatiegrens met alle huurverhogingsrestricties die daar bij horen. Eerlijk is eerlijk. De advocaatkosten zouden snel zijn terugverdiend…