Voordat er een huurovereenkomst wordt gesloten voor een bedrijfsruimte, moeten verhuurder en huurder eerst overeenstemming bereiken over prijs, looptijd, opzeggingsmogelijkheden, opzegtermijnen en meer van dat soort zaken. Maar, zelfs als verhuurder en huurder er onderling zijn uitgekomen, betekent dat nog niet automatisch dat die onderlinge afspraken ook op die manier in het huurcontract kunnen komen te staan. De wet steekt daar een stokje voor in het geval van zogenaamde 290-bedrijfsruimte (in de volksmond ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd). Verhuurder en huurder kunnen daardoor niet zomaar alles afspreken wat ze zelf willen.

De wet zet een streep door afwijkende afspraken

Bij 290-bedrijfsruimte gaat het bijvoorbeeld om de verhuur van winkels, restaurants, een sportkantine, garage, enz. Voor dat type bedrijfsruimte staat in de wet een aantal semi-dwingende bepalingen. Semi-dwingend wil zeggen dat er niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Een paar voorbeelden:

  • De wet bepaalt expliciet dat de looptijd van de huurovereenkomst 5 jaar is, met een automatische verlenging van nog een keer 5 jaar. De wetgever wil een winkelier namelijk voldoende tijd geven (5+5 jaar) om investeringen in de winkelruimte terug te kunnen verdienen.
  • De opzegtermijn moet volgens de wet minimaal 1 jaar zijn. Staat er in de huurovereenkomst een kortere opzegtermijn voor de verhuurder, dan geldt die niet. Een kortere opzegtermijn voor de huurder kan wél. In dat geval is de afwijking namelijk in het voordeel van de huurder

Maar, als verhuurder en huurder nou toch graag willen afwijken van deze semi-dwingendrechtelijke regels… Hoe regel je dat dan?

Hoe flexibel ben je bij verhuur van 290-bedrijfsruimte?

Er zijn twee manieren om in het huurcontract af te wijken van de wet. Allereerst kunnen verhuurder en huurder er voor kiezen om een huurovereenkomst te sluiten met een looptijd korter dan 2 jaar. Voor zo’n proefperiode gelden de semi-dwingendrechtelijke bepalingen uit de wet niet. Verhuurder en huurder zijn dan veel vrijer om in de huurovereenkomst te zetten wat ze onderling hebben afgesproken.

Wil je geen proefperiode afspreken, dan zul je toestemming moeten vragen aan de kantonrechter voor afwijkende bedingen. Die goedkeuring kan één van de partijen vragen (verhuurder of huurder), maar vaak wordt het gedaan in een gezamenlijk verzoekschrift.

Afwijkend beding laten goedkeuren bij de kantonrechter

Zelfs als verhuurder en huurder het verzoek om af te wijken gezamenlijk doen, wil dat nog niet zeggen dat de kantonrechter de afwijkende afspraken zomaar goedkeurt. De kantonrechter wijst zo’n verzoek namelijk alleen toe in de volgende situaties:

  1. als de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast, of
  2. als de huurder de wettelijke bescherming niet nodig heeft vanwege diens maatschappelijke positie.

Het komt erop naar dat de kantonrechter zelfstandig kijkt of de verhuurder geen misbruik maakt van zijn (over het algemeen) sterkere positie ten opzichte van de huurder. Hoe nadeliger de bepaling is voor de huurder en hoe minder groot de huurrecht kennis van de huurder, hoe groter de kans dat het afwijkend beding de toets van de kantonrechter niet doorstaat.

Als verhuurder kun je dan voor onaangename verrassingen komen te staan, als je hebt gerekend op de goedkeuring van de kantonrechter. Let er daarom op dat je in zo’n geval de huurovereenkomst onder een opschortende voorwaarde sluit.

In: De Uitstraling, editie Veldhoven, jaargang 3 2018, nummer 46

 

Heb jij een vraag over bedrijfsruimte huurrecht?

Voor al jouw vragen over huurrecht, staat AM advocatuur graag voor je klaar. Huur of verhuur je in Veldhoven of omgeving? Vraag dan vandaag nog een gratis kennismakingsgesprek aan!