WOZ bezwaarHet is vaste prik. Ieder jaar, ergens in de eerste acht weken, valt er een brief van de gemeente in de bus met daarin de WOZ-waarde van je woning. Een zogenaamde WOZ-beschikking. En rond diezelfde tijd, zie je ineens allerlei berichten of advertenties voorbijkomen op internet, in de krant of in het huis-aan-huisblad waarin teksten staan als “WOZ-waarde te hoog? Schrijf je in en wij maken gratis bezwaar!”. Maar… waarom zou je dat eigenlijk doen? Wat bereik je ermee? En, hoe kan het eigenlijk dat ze dat gratis voor je doen?

Wil je bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van je woning, dan kan dat maar beperkte tijd. Je hebt 6 weken om bezwaar te maken (pro forma of direct inhoudelijk) vanaf de datum van de WOZ-beschikking. Doe je dat niet binnen die 6 weken, dan ligt de WOZ-waarde voor dat jaar vast en krijg je volgend jaar pas weer een nieuwe kans.

Is zo’n gratis WOZ-bezwaar echt helemaal gratis?

De drempel is laag voor het inschakelen van gratis-WOZ-bezwaar-maak-partijen, want slaagt het bezwaar niet, dan betaal je niets. Slaagt het wél, dan is het uiteindelijk de gemeente die de rekening daarvoor betaalt. Zo’n 750 euro in totaal per geslaagd bezwaar. Een bedrag dat de gemeente overigens alleen hoeft uit te betalen als er ‘beroepsmatige’ rechtshulp is ingeschakeld, niet als je het zelf doet. Via de achterdeur betaal je daar als belastingbetaler natuurlijk indirect toch aan mee.

De hoogte van veel belastingen is gebaseerd op de WOZ-waarde

Het loont om na te gaan of de WOZ-waarde te hoog is, omdat de hoogte van veel belastingen afhangt van de WOZ-waarde. De meest bekende zijn de Onroerende Zaakbelasting (OZB) en de afvalstoffenheffing. Maar, de WOZ-waarde speelt ook mee bij de aangifte inkomstenbelasting in verband met het eigenwoningforfait en bij de hoogte van de watersysteemheffing. Valt een woning in een erfenis of is het onderdeel van een schenking, dan is de WOZ-waarde eveneens van invloed op de erf- of schenkbelasting. Al met al kan een succesvol bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde zo tientallen euro’s schelen.

Sociale huurwoning? WOZ-waarde bepaalt mede de maximaal toegestane huurprijs

Nog interessanter kan het zijn, als je huurder bent van een woning. Sinds een aantal jaar maakt de WOZ-waarde namelijk deel uit van het woningwaarderingsstelsel. Hoe lager de WOZ-waarde, hoe minder ‘punten’ dit oplevert, hoe lager de maximaal toegestane huurprijs. Omdat deze aanpassing in het puntenstelsel nog relatief nieuw is, zijn veel verhuurders er niet op bedacht dat juist een te lage WOZ-waarde nare consequenties kan hebben. Zo werd onlangs door de Rechtbank Amsterdam 9 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:165) een huurprijs met 20 euro per maand verlaagd vanwege de lage WOZ-waarde. Diezelfde Rechtbank Amsterdam 10 november 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:8330) oordeelde zelfs tot een huurverlaging van € 1150,= naar € 511,19 per maand vanwege het ontbreken van een WOZ-beschikking (zie www.amadvocatuur.nl/woningwaardering).

Als je dan weet dat een huurprijs onder de liberalisatiegrens (momenteel € 710,68) elk jaar maar mag stijgen met een door de overheid vast te stellen maximaal percentage… Dan kan het lang duren voordat een verhuurder die huurprijsdaling heeft terugverdiend. En, om hiervan profijt te hebben, hoeft er niet eerst WOZ-bezwaar te worden gemaakt. Een procedure bij de Huurcommissie kan het hele jaar door.

In: De Uitstraling, editie Veldhoven, Jaargang 3, week 6 2018