Dringend eigen gebruik huurRenovatie woonruimte en dringend eigen gebruik

Verhuurders willen soms overgaan tot renovatie om meer rendement uit hun eigendom te kunnen halen. Reden: De exploitatie in de huidige vorm en met de huidige huurder is onrendabel. Voor een beëindiging van een huurovereenkomst is het echter niet voldoende dat de exploitatie onrendabel is. In het Herenhuisarrest van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) heeft de Hoge Raad immers de zeer strikte maatstaf ‘structurele wanverhouding’ geformuleerd. Voor het kunnen aannemen van dringend eigen gebruik geldt bij woonruimte de strenge maatstaf dat sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De Hoge Raad zet mijns inziens met het arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) echter de deur open naar een soepelere maatstaf, namelijk die van ‘een individuele onevenredige last’. In cassatie is betoogd dat “de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in strijd is met art. 1 EP, althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.” (r.o. 3.3)

Verlies op exploitatie in strijd met art. 1 EP?

De Hoge Raad oordeelt dat artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (art. 1 EP) een verhuurde van woonruimte in beginsel niet steeds een decent of mimimal profit garandeert. “De rechtspraak van het EHRM biedt dus geen steun voor de opvatting van het middel dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.” (r.o. 3.6.3)

Tot zover nog geen baanbrekend nieuws. Maar dan overweegt de Hoge Raad in r.o. 3.6.4 plots als een soort extra toegift: “Het bovenstaande neemt niet weg dat de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een ‘individual and excessive burden’ en zich daarom met succes kunnen beroepen op art. 1 EP. Er dient immers ook op individueel niveau sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Deze is niet aanwezig indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last heeft te dragen.”

Verhuurders die een individueel onevenredige last dragen kunnen zich, aldus de Hoge Raad, mogelijk met succes beroepen op art. 1 EP. Ik zou verhuurders, ook als het om geliberaliseerde woonruimte gaat, zeker adviseren dit mee te nemen in een beëindigingsprocedure. Want levert dit arrest van 26 januari 2018 niet een nieuw grijs gebied op? Een grijs gebied van onrendabele exploitaties die misschien geen structurele wanverhouding zijn, maar best kunnen kwalificeren als een onevenredige last? Benieuwd hoe de rechtspraak zich verder ontwikkelt!

Heb jij een vraag over renovatie van bedrijfsruimte?

Voor al jouw vragen over renovatie en dringende werkzaamheden bij bedrijfsruimte of woonruimte, staat AM advocatuur graag voor je klaar. Huur of verhuur jij in Veldhoven of omgeving? Vraag dan vandaag nog een gratis kennismakingsgesprek aan!