In mijn praktijk zie ik veel ondernemers met een huurovereenkomst voor kantoorruimte met een korte looptijd van bijvoorbeeld een jaar, die jaarlijks automatisch wordt verlengd. Het gaat bijvoorbeeld om kleine ondernemers die ruimte huren in een bedrijfsverzamelgebouw. Als startende huurder vind je zo’n korte looptijd vaak prettig, omdat je nog niet meteen een lange huurverplichting wilt aangaan. Maar ja, je onderneming loopt goed, je contract wordt jaar na jaar verlengd en inmiddels zit je alweer vijf jaar met veel plezier in jouw kantoor…Huurders komen er soms pas te laat achter dat die ooit zo fijne flexibiliteit van een huurovereenkomst met een korte looptijd ook een risico is. Flexibiliteit voor de huurder, betekent namelijk ook flexibiliteit voor de verhuurder.

Een verhuurder kan bij kantoorruimte eenvoudig opzeggen

Huurders van winkelruimte en woonruimte worden door het huurrecht beschermd tegen opzeggende verhuurders. Wil een verhuurder onder zo’n huurcontract uit, dan somt de wet limitatief op met welke reden dat mag. Huurders van kantoorruimte of opslagruimte vallen juridisch echter onder de categorie ‘overige bedrijfsruimte’ van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Daarvoor geldt geen zogezegde opzegbescherming. Wil een verhuurder zo’n huurovereenkomst beëindigen, dan hoeft die enkel rekening te houden met de opzegtermijn uit het contract. En, in een jaarcontract, is die opzegtermijn vaak maar een maand!

Huuropzegging ontvangen… Wat nu?

Als de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot jouw kantoor opzegt, kun je ineens op heel korte termijn voor een onaangename verrassing komen te staan. Hoe vind je zo snel andere kantoorruimte? En, wat te doen met al die klanten die jou inmiddels goed weten te vinden op juist deze locatie. Niet fijn dus. Wat kun je dan nog?

Allereerst is van belang dat een verhuurder niet kan volstaan met alleen opzeggen. Ook moet de verhuurder zogezegd ‘de ontruiming aanzeggen’, oftewel in de opzegbrief moet expliciet staan voor welke datum de kantoorruimte moet zijn verlaten. Ontvang je als huurder wel een opzegging, maar geen aanzegging van de ontruiming, dan hoef je er dus nog niet uit. Als huurder van een 230a bedrijfsruimte geniet je dan misschien geen opzegbescherming, maar wél ontruimingsbescherming.

Ha fijn, ontruimingsbescherming!

Een verhuurder kijkt misschien vreemd op als je er ondanks de opzegging na de einddatum van het contract nog steeds zit. De verhuurder kan je echter niet ontruimen. Eerst moet de verhuurder het ‘foutje’ van de vergeten ontruimingsaanzegging herstellen. Zegt de verhuurder de ontruiming (meteen of alsnog) aan, dan krijgt de huurder van rechtswege twee maanden ontruimingsbescherming vanaf het moment van de aangezegde ontruimingsdatum. Wordt de ontruiming bijvoorbeeld aangezegd tegen 1 maart 2019, dan hoef je er pas uiterlijk 30 april 2019 uit. Die twee maanden, daar hoef je als huurder helemaal niets voor te doen.

Verlengen van ontruimingsbescherming

Zijn die twee maanden niet genoeg? Dien dan bij de kantonrechter een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming in. Dit schorst de verplichting om te ontruimen, in ieder geval tot het moment dat op het verzoek is beslist. De kantonrechter maakt een belangenafweging en wijst afhankelijk daarvan de verlenging af of toe (voor maximaal een jaar). Dit verzoek tot verlenging kun je nog twee keer herhalen.
Drie jaar langer op jouw vertrouwde kantoorplek met alle opgebouwde goodwill blijven zitten? Het is zeker de moeite waard om je over deze kans te laten adviseren!