Onderhuur bedrijfsruimteAls je zelf alleen op ma-di-wo gebruikmaakt van een kantoorruimte, wil je de huur misschien wel delen met een collega-ondernemer die alleen op do-vr een ruimte nodig heeft. Als je een magazijn huurt, maar de ruimte is eigenlijk te groot voor jouw bedrijf, dan kan het handig zijn als je een gedeelte kunt onderverhuren. Maar, hoe weet je nu of dat mag? Heb je toestemming van de verhuurder nodig en zo ja, moet de verhuurder die geven? En, wat kun je als verhuurder doen tegen illegale onderverhuur?

Hoewel de wet twee soorten bedrijfsruimte met verschillende wettelijke regels onderscheidt (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte en de 230a-bedrijfsruimte), geldt voor beide soorten bedrijfsruimte hetzelfde artikel 7:221 van het Burgerlijk Wetboek als het gaat om onderhuur.

Wat zegt de wet over onderhuur, wat zegt de huurovereenkomst?

In artikel 7:221 BW staat dat het in gebruik geven aan een derde in beginsel mag. Mooi, zou je als huurder kunnen denken, ik heb dus alle vrijheid. De praktijk is echter anders. Artikel 7:221 BW is namelijk van zogenoemd ‘regelend recht’. Dat betekent dat er in een huurcontract van mag worden afgeweken. En, dat gebeurt in 99% van de gevallen. Als verhuurder heb je namelijk graag het laatste woord over met wie wel en met wie niet een (onder)huurcontract wordt gesloten.

Zo staat er bijvoorbeeld een onderhuurverbod in de algemene bepalingen horend bij de model huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Bij bedrijfsruimte wordt door verhuurders veel gebruik gemaakt van deze ROZ-modellen. In de algemene bepalingen is opgenomen dat onderhuur is verboden, tenzij er voorafgaande schriftelijke toestemming is van de verhuurder. Staat er in de huurovereenkomst zo’n onderhuurverbod, dan is het niet slim om te gaan onderverhuren zonder eerst te overleggen met de verhuurder.

Kun je als verhuurder een onderhuurverzoek weigeren?

Wat nu als een huurder om toestemming vraagt. Mag je als verhuurder die toestemming dan weigeren? Dat ligt er helemaal aan hoe het onderhuurverbod precies in het huurcontract is opgeschreven. Als een heel strikt verbod of als een nee waar onderhandelingsruimte in zit. Verder staat in een huurcontract vaak ook nog een bestemmingsbepaling. Dan mag de huurder de bedrijfsruimte bijvoorbeeld alleen gebruiken als bakkerij. Wil de onderhuurder in de bedrijfsruimte een café beginnen, dan geeft dat de verhuurder een legitieme reden om zo’n onderhuurder te weigeren.

Wat te doen bij illegale onderverhuur?

Het kan natuurlijk voorkomen dat een huurder, ondanks een onderhuurverbod, de bedrijfsruimte toch zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan een ander. Als verhuurder kun je dan een sommatiebrief sturen aan de huurder (en aan de onderhuurder) waarin je aangeeft dat er een einde gemaakt moet worden aan de onderhuur of ingebruikgeving. Voldoet de huurder niet aan dit verzoek, dan gedraagt de huurder zich niet als een ‘goed huurder’. De huurder overtreedt dan niet alleen het onderhuurverbod in de huurovereenkomst, maar handelt ook in strijd met de wet (artikel 7:213 BW). De verhuurder kan naar de rechter stappen om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vragen. Vaak riskeert de huurder zelfs een boete van 2x de huurprijs, zo staat in diezelfde algemene bepalingen van de ROZ.
Kortom: vooraf toestemming vragen is wél zo handig!

 

In: De Uitstraling, editie Veldhoven, jaargang 3, week 26 2018

 

Heb jij een vraag over onderhuur van bedrijfsruimte

Voor al jouw vragen over huurrecht bedrijfsruimte, staat AM advocatuur graag voor je klaar. Huur of verhuur jij bedrijfsruimte in Veldhoven of omgeving? Vraag dan vandaag nog een gratis kennismakingsgesprek aan!